都市更新 案例 ( 文林苑的故事 ) 讀者投書: 少數服從多數合理?惡法逼王家人搬家 2012-03-28 12:20 新聞速報 【林禾】 我來說文林苑的故事。也許我們應該從都市更新開始談起。也許我說的有很多錯誤,還請不吝指正。 所謂的都市更新,說到底就是指把老舊的建物拆除,然後蓋新建物。這本來沒有什麼好討論的,我家要怎麼蓋、要怎麼拆,只要我能取得建照,沒人可管。但上述情形是指獨棟透天厝的情形,社區別墅、住宅大 帛琉樓由於住戶往往只取得建物的部份產權(除非是那種地主擁有整棟大樓產權的情形),所以要拆除建物,理論上必須全體住戶同意才行。 然而一個家庭內兄弟姊妹都會不合,何況是一群各有其志的住戶要達成蓋新建物的共識?因此理論上拆舊建物蓋新建物很簡單,實際上難上加難,非常少見。 由於建物老化對於都市景觀乃至都市生態都有影響,所以政府 小額信貸就介入建物更新的過程,提出「都市更新」,以政策方式鼓勵大家拆舊蓋新。最重要的策略就是提出容積率的獎勵。 所謂的容積率,就是指一塊土地上,建物可以蓋出的體積比,而這跟都市計畫有關。想想假設你住在小巷子裡,結果巷子內有地主一口氣蓋了50層樓高的高樓,我們先不討論安全問題,光是那棟大樓每天上下班的車潮,保證就可以塞爆巷子。因此容積率限制就在於避?九份民宿K這種鳥事的發生。 政府鼓勵建物更新的最主要辦法,就是放寬那塊土地的容積率。原本這棟建物的土地的容積率只能允許建物蓋4層樓,市府放寬如果土地上超過一定年限的建物要拆舊蓋新,那麼新大樓可以蓋到8層樓。原本的住戶不但每戶的坪數不變,還多了4層樓可以讓大家分。這多出來的4層樓,就是建商的甜頭,建商願意找住戶來推動都市更新,關鍵就在於這多出來的容積率。 在這情形?結婚西裝U,損失最多的往往是一樓的住戶。因為台灣老建物一樓通常都是店面,然而都市更新後多半被改為純住宅大樓,一樓變成大廳,根本沒有店面可言。就算設了店面,也往往不合一樓店家所需。 為什麼?因為公設比。政府規定大樓要有一定的公設比,然而早期建物的公設比非常低,權狀上的土地面積幾乎就是實際上可用的土地面積,然而政府的公設比政策基本上是調高不調降,所以現在新建案的公設比都很高,30%已經 新成屋算是很少了。對二樓以上的住戶來說,公設比高只是住的地方變小一點,比較不方便,但是房價會漲,划得來。一樓的店面實際使用面積一旦縮小,很可能生意就大受影響,影響權益太大。 因此在都更案當中,一樓店面持有人幾乎都會反對,特別是像機車行這種非一樓不可的老住戶,幾乎都不會同意。 那麼下一步就是建商把一樓住戶的產權買下來。但這樣局勢就變成一樓住戶拿翹,他可以獅子大開口,就算喊價超乎市價太多 婚禮佈置,大家也沒皮條。 因此我們新的都更法,學習日本,採用多數決而非共識決的方式辦理都更。根據台灣的辦法,只要支持更新的住戶超過85%,就可以開始都更,不用理會那剩下的15%,如果廠商趕不走,政府還要代拆。但是錢還是要給,因此由新建案的推動者(通常就是建商)找個估價師來估價,然後依估價師的估價報告塞錢給15%住戶,就這樣了事。 結果這下輪到建商拿翹。我搞房地產研究的朋友最近講了很真實的案例:有個都更案建商委託的?酒肉朋友藾顳v,開出了一樓店面估價報告,竟然每坪只有30萬。這根本是叫人家跳樓嘛! 這就是我那位朋友的研究領域:他在日本拼的碩士學位,就是主修日本目前新的估價辦法,試圖提出一個合理的價格,讓大家可以依循。這是題外話了。 文林苑的案子最荒謬的是,苦主不是大樓的住戶,他們也不住一樓,他們只是住在大樓旁邊的透天厝而已。建商為了想把都更基地擴大,就看上他家的土地,私底下去探聽,發現它們家根本不願意加入都更(說真的也沒必要加入,因為苦主 室內設計根本不在建築線內,也就是說,拆了苦主的家後,實際上是拿去當大樓周圍的休閒綠地,夠扯吧!),於是連通知都沒通知,就直接把苦主的地報進都市更新案中,甚至賣起了預售屋,結果這下就綁架原本大樓的住戶:因為其他住戶早就搬出去,他們的利益跟建商是一起的。 由於苦主根本沒被通知,所以他們根本不知道自己被畫進都更,也就無從在合理的期限內向都市計畫委員會表示反對意見。即便兩次行政官司,還是無法挽回被拆的命運,因為依法判決,苦主是穩輸的。 這其實就是惡法。我們 濾桶都說惡法亦法,不過這是我們這種風涼人講的風涼話。如果我們今天是當事人,當我們的身家被奪得一乾二淨,最好是我們還講的出這種屁話。 我不知道這件事後面還會有怎樣的抗爭,但是我會盡力支持,網路上傳傳文字只是順手之勞,有遊行的話,請假都會去。因為我也正在看房子的年紀(週末都在看房子),這種事今天發生在別人身上,明天就有可能發生在我們身上!   .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 西裝外套  .
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